記者徐義平／專題報導

即便壽險不動產禁買令解除，但仍有最低收益率2.875%的緊箍咒，因此部分預計標售標的為求吸引手握最多資金的壽險競標，便會附上「售後回租」或複數年租約。業者分析，通常該模式業主大多提供穩定且相較區域優渥租金回饋給買方，目的是增加售出機率與衝高出售價格。

南山買綠園道 綁15年租約

其中獲利最驚人的個案便是北市西門町的「新萬國商業大樓」（現名X52），2010年7月，外資亞太置地砸下30.5億元買進該標的，利用2年時間重新裝潢與招租，主要鎖定付租能力高的廠商，2012年8月再將該標的以67億元轉售給富邦人壽，轉手獲利逾1倍。

今年著名案例則要屬9月南山人壽砸48.96億元買下的「勤美誠品綠園道商場」，出售業主勤美提供長達15年的租約，也是能夠吸引壽險砸錢買下的主因。

商仲業者表示，「售後回租」或複數年租約等模式，通常回租的業主為達到壽險提出最低收益率2.875%的門檻，大多會提供相較區域優渥的租金，而且租約都是複數年，因此，售出價格均會往上衝高。

6筆售後回租案 4筆是壽險

根據全球資產調查，近兩年便至少有6筆採用「售後回租」或複數年租約的標的，已順利出售的4筆均是壽險業者取得，分別是「新萬國商業大樓」、「襄陽大樓」、「三商美邦宏遠大樓」、「勤美誠品綠園道商場」等，至於另2筆尚未開標的則是「精英總部大樓」、「淡大HI-CITY複合學舍」。

其中「精英總部大樓」預計今（21）日開標，底價約70億元，並採用「售後回租」模式，由精英電腦提供長達10年的租約；另一筆「淡大HI-CITY複合學舍」，底價17億元，業主龍巖提供2年「售後回租」的租約，每年保證6千萬元的租金收益。

全球資產專案經理王維宏表示，附上「售後回租」或複數年租約的標的，因有立即租金收益，通常較能吸引壽險注意，主因是一來壽險便立即有租金收益，不會受到金管會刁難，二來業主也可獲得現金挹注本業，達到雙贏目標。